Журнал "Налоговый вестник

Оренбургской области"
№ 1 (175) январь 2016 г.

 Тематика: Бухгалтерский учет.

Налогообложение. Ежемесячное издание.
Выходит с июля 2001 г.

 

Общественный редакционный совет

Председатель

    • А.А. Соломин
    • Г.В. Чердинцева
    • Т.Н. Кулакова
    • Н.П. Шевченко

 

Гл. редактор С.А. Киселев

Редактор О.Г. Репников

Верстка (электронная версия) А.В. Седова

Верстка (печатная версия) В.А. Акопян

Корректура И.А. Комарова

 

Учредитель: Киселев С.А.

Издатель: ООО "КСП-Оренбург"
460021, г. Оренбург, ул. Восточная 62 

 

Журнал зарегистрирован
Управлением Федеральной службы
по надзору в сфере связи,
информационных технологий 
и массовых коммуникаций
по Оренбургской области

 

ПИ № ТУ 56-00330 от 11.04.2012 г.

 

© КСП-Оренбург

 

Адрес редакции: 460021, г. Оренбург, 
ул. Восточная 62
тел. (3532) 707-505
e-mail:vestnik01@bk.ru
www.nalogvestnik.ru

 

Официальные документы публикуются
с сохранением стилистики, орфографии
и пунктуации первоисточника.

Дата выхода в свет 28.01.2016 г.

При подготовке номера
использованы материалы 
ООО "Центр экономической информации"

 

Копирование материалов из журнала
"Налоговый вестник Оренбургской области"
разрешено только по согласованию с редакцией.

 

6+

 

 

 

 

 

 



Налоговый Вестник Оренбургской области
Ежемесячный электронный журнал

«Оценка» убытков: допустимая погрешность

В ряде случаев в силу требований законодательства хозяйствующие субъекты вынуждены прибегать к услугам оценщиков. При этом на практике возможны ситуации, когда оценочная стоимость одного и того же объекта серьезно различается в зависимости от того, кто его оценивал. Понятно, что в итоге выбирается меньшая стоимость. Однако на деле это не так просто, как минимум на это уходит драгоценное время. И тогда встает вопрос о том, а можно ли взыскать с оценщика, чья оценка, что называется, не подошла, убытки? Именно на этот вопрос дал ответ Верховный Суд 22 декабря при рассмотрении дела № А09-6803/2014. И, надо сказать, его с нетерпением ждали как компании, которые обращаются к услугам оценщиков, так и сами оценщики. Ведь если ВС «переложит» на них убытки, их работа станет, как говорится, «и опасна и трудна».

Дело, которое «дошло» до Верховного Суда, представляет интерес, в том числе, для субъектов малого предпринимательства, которым законодатель дал возможность выкупать на льготных условиях арендуемые ими государственные или муниципальные площади.

Итак, некая предпринимательница арендовала помещение, находящееся в муниципальной собственности. В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность в соответствии с Законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ она обратилась в администрацию города с заявлением о выкупе указанного помещения. И решением Совета народных депутатов города на то ей было дано добро. Ей разрешили выкупить помещение. При этом в проекте договора купли-продажи указывалась его выкупная цена в размере 1 726 100 руб. – она была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости выкупаемого объекта, составленного специализированной компанией.

Однако предпринимательница посчитала, что эта цена явно завышена, и обратилась в суд с требованием о признании недостоверной величины рыночной стоимости помещения и об урегулировании разногласий по договору купли-продажи. К иску был приложен отчет уже другой компании, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого помещения была оценена в 1 337 000 руб. Учитывая, что разница в стоимости, действительно, достаточно существенна, суд назначил судебную экспертизу, по заключению которой был получен третий результат оценки того же самого объекта – 1 631 000 руб. На этом, как говорится, и сошлись.

 

Спустя три года…

Проблема в том, что если бы спора о цене не было, то договор купли-продажи помещения был бы заключен в апреле 2010 года. А так – только в октябре 2011 года. То есть почти полтора года ИП пришлось платить «лишнюю» арендную плату. И через три года предпринимательницу вдруг осенило, что виновником такого расклада является оценочная компания, которая первоначально оценивала выкупаемое ею помещение. С этой целью в суд был подан иск о взыскании с оценщика убытков. Под таковыми понималась сумма арендной платы, внесенная предпринимателем за период пользования имуществом с момента предполагаемого заключения договора купли-продажи помещения в отсутствие спора о цене (апрель 2010 года) по дату фактического заключения договора (октябрь 2011 года).

 

Ты виноват уж в том…

Суды трех инстанций встали на сторону предпринимательницы, обязав оценщика возместить ей причиненные убытки. Данная позиция была основана на том, что согласно Закону № 159-ФЗ о так называемой малой приватизации органы местного самоуправления обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика. То есть этот документ носит обязательный, а не рекомендательный характер (постановление Президиума ВАС от 27 июля 2011 г. № 2419/11). А раз так, то в данном случае соблюдены все условия, установленные статьей 15 Гражданского кодекса (далее – ГК) для возложения на компанию как лицо, которое произвело оценку рыночной стоимости помещения, обязанности по возмещению убытков, причиненных предпринимателю результатами недостоверной оценки.

 

Причинно-следственная связь

Подобный вердикт в прямом смысле слова напугал оценщиков. Ведь в рассматриваемом случае суд установил рыночную стоимость выкупаемого объекта на основании заключения судебной экспертизы. При этом вопрос о том, были ли допущены ошибки, первоначальным оценщиком даже не рассматривались.

Между тем в соответствии со статьей 15 ГК под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Причем применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности условий:

  • противоправности действий причинителя убытков,
  • причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков.

При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения требований.

В рассматриваемом же деле по факту вина оценщика не доказана – «обвинение» строится лишь на том, что результаты его оценки и полученные по итогам судебной экспертизы данные не совпадают. В связи с этим оценочная компания и обратилась в Верховный Суд в поисках, что называется, истины. Верховный Суд, передавая дело на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС, поставил перед судьями следующие вопросы:

  • доказана ли противоправность действий оценщика?
  • есть ли причинно-следственная связь между действиями оценщика по составлению отчета об оценке рыночной стоимости помещения и возникновению у предпринимателя убытков в виде уплаченной арендной платы?

И, как оказалось, ответы на них не так очевидны.

 

Допустимая погрешность

Во-первых, статьей 3 Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. В то же время расхождение между результатами первоначальной оценки и результатом, указанным в заключении судэкспертизы, различаются всего на 5,5%.

В то же время, к примеру, в пункте 32 постановления Пленума ВС от 29 января 2015 г. № 2, в котором рассматривались вопросы о применении судами законодательства об ОСАГО, сказано, что «в случаях, когда разница между фактически произведенной страховщиком страховой выплатой и предъявляемыми истцом требованиями составляет менее 10 процентов, необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 3.5 Методики расхождение в результатах расчетов размера расходов на восстановительный ремонт, выполненный различными специалистами, образовавшееся за счет использования различных технологических решений и погрешностей, следует признавать находящимся в пределах статистической достоверности». А в пункте 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (утв. приказом Минэкономразвития от 4 мая 2012 г. № 263) предписано названным комиссиям принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по отчету о его оценке, если она отличается от кадастровой стоимости не более чем на 30 (!) процентов.

Во-вторых, требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются специальными стандартами. Можно ли говорить о том, что отчет недостоверен, если нарушения указанных стандартов при проведении оценки не были выявлены? Ведь суд такие нарушения не устанавливал, да и к иску заявитель не приложил ни экспертизу отчета, ни отрицательное заключение на него компетентного органа.

 

Рамки ответственности

Пока сложно сказать, что в итоге повлияло на представителей ВС (мотивировочная часть пока не опубликована), но… экономическая коллегия ВС по экономическим спорам приняла решение отменить все решения нижестоящих судов. Тем самым предпринимательнице было отказано в возмещении убытков в виде уплаченной ею суммы арендных платежей за время, пока «переустанавливалась» рыночная стоимость выкупаемого ею помещения.

Тем не менее думается, что оценщикам рано праздновать победу. Дело в том, что положения пункта 1 статьи 24.6 Закона об оценочной деятельности прямо обязывают оценщиков возмещать убытки, причиненные заказчикам или же третьим лицам, которые этим отчетом воспользовались. Однако как минимум необходимо, чтобы вина оценщика была должным образом установлена (нарушение стандартов и т. д.). И, кстати говоря, еще большой вопрос, допустимы ли в отчете об оценке недвижимости вообще какие-либо неточности.

 

Людмила Дымова,
эксперт ООО «ЦЭИНФ»